Perigos e armadilhas processuais dos leilões judiciais
por Hugo Drumond Guimarães
No início do ano, foi publicado no jornal O Estado de São Paulo matéria apontando dados referentes ao crescimento do número de imóveis retomados pela Caixa Econômica Federal em razão da inadimplência dos compradores. Segundo a notícia, o número elevado de imóveis retomados se deve, principalmente, ao agravamento da crise econômica instalada no País desde 2012, que vem assolando os brasileiros com desemprego e expropriando patrimônio para quitação de dívidas.
Dessa forma, tendo em vista que a maioria desses casos de inadimplência acabam no Poder Judiciário, passa a ser importante analisar os riscos da aquisição de bens em leilão, sob o aspecto das formalidades processuais que podem afetar tal modalidade de expropriação patrimonial.
Além de todos os problemas de ordem valorativa da aquisição do bem, como estado de conservação ou ainda problemas relativos a posse, existe todo o aspecto formal do leilão judicial, para que possa ser expedida carta de arrematação, consolidando a propriedade em favor do arrematante, pois qualquer vício existente pode acarretar a anulação de todo o leilão, com a consequente perda dos direitos do arrematante do bem.
Portanto, os riscos do leilão deixam de ser apenas aqueles de ordem material do bem (posse e estado de conservação), passando a ser também de ordem jurídica havendo a necessidade de análise conjunta das áreas consultiva e contenciosa.
Um exemplo corriqueiro no âmbito judicial, que estava omisso na antiga lei processual, é a consideração de valor vil. O artigo 891, em seu parágrafo único do Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) sanou a questão estabelecendo que não é valor vil o valor oferecido que é superior a 50% do valor de avaliação, razão pela qual, muitos leiloeiros estabelecem, em segunda praça, uma porcentagem entre 50% a 60% do valor da avaliação.
Outro que merece destaque, e que pode levar à anulação do procedimento expropriatório, é a ausência de intimação do devedor. No leilão judicial, a intimação do devedor se dá por meio do seu advogado, caso possua, ou por meio de carta com aviso de recebimento no se não houve constituição de advogado para defesa. Na hipótese de a parte não ter sido validamente intimada, conforme uma das formas acima, poderá ocorrer a anulação de todo o procedimento.
Apesar da redação do CPC/2015 permanecer quase idêntica ao do Código de Processo Civil de 1973, no tocante às nulidades processuais, os princípios contidos no novo diploma são outros, o que altera a interpretação da legislação, podendo solucionar diversos problemas práticos, tais quais os apresentados acima. Uma das vantagens do CPC/2015 é que a maioria das nulidades, e mesmo aquelas de ordem pública, pode ser sanada ou até afastada, se não demonstrado o prejuízo.
Isso porque, como interpretado no Enunciado nº 279 do Fórum Permanente de Processualistas Civis, não basta mais a afirmação de violação a preceitos de forma, ou ainda, de norma constitucional, é necessário que haja a devida comprovação de que tal vício acarretou prejuízo à parte que alega.
Conclui-se, dessa forma, que tal como o estado de conservação e os problemas relativos à posse, os aspectos processuais podem representar verdadeiros perigos e armadilhas para aqueles que pretende adquirir bens através de leilão. Assim, recomenda-se a análise dos aspectos jurídicos, inclusive os processuais, para que haja uma redução significativa dos riscos na aquisição de bens através de leilão judicial.