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10/10/2019

Locação por curta temporada e a moderna vida em condomínio

por Elisa Junqueira Figueiredo e Alice Assunção Stancati

A vida condominial, assim como a vida em sociedade, demanda o respeito a regras básicas de convivência entre todos os seus membros.

Na sociedade essas regras estão contidas nas leis em geral. Já, nos condomínios, essas regras estão consolidadas na convenção de condomínio, um conjunto de disposições de caráter estatutário que alcança não só os seus signatários, mas todos aqueles que ingressem nos limites do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça pela edição da Súmula n° 260 já reconheceu que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”. Assim, quem frequenta um condomínio, mesmo que para uma rápida visita, está automaticamente vinculado às regras da convenção condominial, estejam essas averbadas no Cartório de Registro de Imóveis competente ou não.

As disposições da convenção condominial, quando bem redigidas, podem mitigar desentendimentos entre condôminos, evitando, por exemplo, conflitos decorrentes de barulho, presença de animais, danos causados por vizinhos, utilização de garagens, além de estabelecer parâmetros para aquilo que possa vir a ser considerado como conduta antissocial por qualquer morador.

Outro assunto que recentemente vem ganhando muita importância e que, ainda hoje, dificilmente tem previsões específicas nas convenções de condomínio em geral, é a possibilidade de locação de unidades imobiliárias por curto período de tempo, por vezes 1 e 2 dias, usualmente feitas por meio de plataformas digitais que se destinam exclusivamente a promover locações por curta temporada, como o Airbnb, por exemplo.

Essa conhecida plataforma foi criada sob princípios de valorização da economia compartilhada e, no último ano, quase uma década depois de seu lançamento, intermediou a locação de 3,8 milhões de imóveis no Brasil, o que representa um crescimento de cerca de 70% se comparado com anos anteriores.

Dado o expressivo crescimento da prática, ganhou destaque recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que anulou deliberação tomada pela maioria dos condomínios presentes a uma assembleia geral de um condomínio paulistano que proibiu a proprietária de uma de suas unidades imobiliárias de se utilizar da plataforma Airbnb para locação do seu imóvel.

Aplicando o disposto no artigo 48 da Lei nº 8.245/91, o Tribunal considerou que o condomínio não pode proibir a realização de uma prática abrangida por nossa legislação, qual seja, a locação por temporada, embora na prática tenha sido por curta (no caso, curtíssima) temporada.

A matéria, no entanto, não está pacificada. Muitos são os argumentos para tanto. Se por um lado, a alta rotatividade de locatários pode colocar a segurança do condomínio em risco, por outro, a vedação da prática por violar diretamente o artigo 1.335 do Código Civil, que considera um direito do condômino “usar, fruir e livremente dispor” da sua unidade.

Vale ressaltar que no caso comentado acima a decisão da assembleia foi tomada pela maioria dos presentes, que não representava o quórum mínimo de dois terços dos condôminos – necessário para a alteração da convenção do condomínio – e, menos ainda, da totalidade dos condomínios – quórum necessário para alteração da destinação o condomínio ou de unidade imobiliária, nos termos do artigo 1.352 do Código Civil.

Assim, ainda que o tribunal paulista tenha reformando uma decisão tomada em assembleia condominial, não deixou de prestigiar o disposto na convenção condominial, tendo ressalvado que, ainda que conste da convenção, esse tipo de proibição poderia se demonstrar excessiva, a depender das circunstâncias, assim como seria a vedação a outra locação qualquer.

O respeito às disposições de convenções de condomínio, de fato, é o melhor caminho para evitar ou solucionar conflitos entre condôminos. Cabe então aos condomínios, diante de tantas novidades decorrentes da vida moderna, revisitar os termos de sua convenção, para, sendo o caso e após debatidos os interesses de todos os seus moradores, implementar as mudanças necessárias.

Elisa Junqueira Figueiredo, sócia fundadora do FF Advogados, responsável pelas áreas de Direito privado com foco em contratos, contencioso cível, arbitragem, imobiliário, família e sucessões. – elisa.figueiredo@fflaw.com. br
Alice Assunção Stancati, advogada do FF Advogados, atua nas áreas de Direito societário, contratos e imobiliário – alice.assuncao@fflaw.com.br

 

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