Recibo de compra e venda garante propriedade? O STJ reposiciona a usucapião ordinária na prática

Por: Bruno Maglione e Victória Soranz

A informalidade ainda marca parcela relevante das transações imobiliárias no Brasil. Em diversas situações, a aquisição de imóveis se apoia em instrumentos particulares que não chegam a ser devidamente formalizados no registro de imóveis, gerando incertezas e disputas acerca da titularidade do bem.

É nesse cenário que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o recibo de compra e venda pode ser considerado justo título, requisito previsto no artigo 1.242 do Código Civil para a usucapião ordinária. A decisão¹, unânime, acompanhou o voto da Ministra Nancy Andrighi e enfrentou diretamente o alcance jurídico desse requisito.

Como se sabe, a usucapião ordinária constitui espécie de aquisição originária do direito de propriedade de bem imóvel, cujo reconhecimento exige a presença de posse contínua, mansa e pacífica, exercida com boa-fé e fundada em justo título, pelo prazo legal disposto em lei.

Em regra, o prazo é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco anos nas hipóteses previstas no parágrafo único do artigo 1242 do Código Civil. A boa-fé relaciona-se à confiança do possuidor na legitimidade da aquisição. Já o justo título corresponde ao elemento que qualifica essa posse, consistindo em um documento que, embora não produza efeitos no plano registral, é, em tese, apto a demonstrar a origem negocial da posse e a intenção de transferência da propriedade.

Segundo a relatora, a previsão legal atinente ao requisito do justo título deve ser interpretada de forma extensiva, de modo a abranger elementos que, ainda que desprovidos de regularidade formal, permitam concluir pela intenção de transferência da propriedade. Tal interpretação se alinha à finalidade do instituto da usucapião ordinária, especialmente no que se refere à função social da propriedade e à efetivação do direito à moradia, já que exigir formalismo excessivo dificultaria a regularização fundiária e penalizaria possuidores de boa-fé que adquiriram imóveis sem o suporte jurídico.

Nessa perspectiva, compreende-se que documentos particulares podem ser admitidos para esse fim, ainda que ostentem vícios que os tornem inoperantes, pois, ao final, demonstram uma relação jurídica minimamente consistente. No caso julgado, o recibo apresentado nos autos indicava a quitação integral do valor do imóvel, fator determinante para que a Corte reconhecesse a existência de intenção de transmissão da propriedade.

Importa destacar, contudo, que o entendimento não dispensa a demonstração dos demais requisitos da usucapião ordinária. Afasta-se, apenas, a ideia de que a ausência de escritura pública ou de registro, por si só, impediria o aproveitamento do documento como base da pretensão possessória.

Não obstante, a relativização do requisito exige cautela. Ao admitir que documentos desprovidos de regularidade formal possam cumprir esse papel, altera-se o parâmetro de aferição do justo título, abrindo espaço para a aceitação de documentos que não apresentam consistência suficiente para caracterizá-lo.

Diante desse cenário, a ampliação do conceito de justo título reforça a necessidade de análise casuística, uma vez que o requisito passa a assumir contornos mais flexíveis. Embora o entendimento ressalte a relevância da demonstração da intenção de transmissão da propriedade, tal critério não se mostra, por si só, suficiente para delimitar com precisão quais documentos podem ser admitidos, o que potencializa interpretações divergentes e acentua a insegurança jurídica nas relações imobiliárias. Assim, ainda que a flexibilização do conceito se revele funcional para viabilizar a regularização de situações consolidadas, sua aplicação deve ser conduzida com rigor técnico, sob pena de fragilizar a delimitação do requisito e comprometer a coerência do sistema jurídico.

1 – STJ, REsp 2.215.421/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 10/3/2026, DJEN 13/3/2026