Funcionalidade versus direito na realização dos negócios (o caso do AIRBNB)

por Elisa Junqueira Figueiredo

A proliferação tecnológica trouxe com ela uma infinidade de sites e aplicativos criados para facilitar a vida moderna. Através deles é possível fazer quase tudo, bastando apenas alguns clicks. De um simples pedido de pizza, até transações mais complexas. Definitivamente, estamos diante da “uberização” no ramo de serviços.

As locações de imóveis, especificamente aquelas temporárias, merecem reflexão. Sites e aplicativos, como o Airbnb, vêm sendo utilizados com cada vez mais frequência. Como quase toda novidade que surge nesse mundo virtual, a criação de um novo App desencadeia uma série de consequências e possibilidades que, por serem novidades, requerem atenção nos aspectos jurídicos.

Não que faltem regras para tratar de locações. Longe disso. Por exemplo, vejam-se os inúmeros conflitos entre o direito de propriedade e o direito de vizinhança, em especial a vida em condomínio. O que deve prevalecer, a vontade individual ou da coletividade? Há diferença entre alugar um imóvel por longo prazo ou alugar um imóvel para uma pessoa a cada semana, totalizando dezenas de pessoas diferentes em um ano?

As locações de curtíssimo prazo facilitadas por esses aplicativos e atualmente difundidas como alternativa a hotéis é assunto polêmico e divide opiniões. E, em matéria jurídica, pode repercutir em situações análogas.

A propriedade é garantia constitucional, o que não significa dizer que é direito absoluto. Lembram daquela máxima: “o direito de um termina quando começa o do outro”? Pois bem, o direito de propriedade sofre limitações do direito de vizinhança, possibilitando ao vizinho “fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde” dos condôminos. Aí vêm as implicações do Airbnb e afins.

A lei de locações de imóveis urbanos traz a figura da locação por temporada: aquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. À primeira vista, parece que as hipóteses das locações feitas através dos aplicativos estão perfeitamente reguladas. Observe que a norma não prevê prazo mínimo de locação, apenas o prazo máximo de 90 dias. Não há, em tese, nenhuma vedação legal que impeça a “temporada” ser de apenas um dia.

Entretanto, as regras de locações de flats, apart-hotéis, condo-hotéis ou algo semelhante não estão previstos na lei de locações, mas em leis específicas e no Código Civil, uma vez que diferentes das locações residenciais. Afinal, esse aluguel de curto prazo não se confunde com os serviços de flats? E a segurança dos condôminos que nele residem, pelo fato de haver um constante entra-e-sai de pessoas diferentes? Há realmente, em locação de curto prazo, essa interferência prejudicial à segurança e ao sossego dos condôminos?

O condomínio residencial tem como se precaver de uma ou outra situação. A assembleia é soberana e pode definir travas para obstar ou mesmo criar regras para permitir tal modalidade de locação, desde que respeite o direito de propriedade. E o seu condomínio, permite a locação de curtíssimo prazo? Qual o seu posicionamento?

A discussão ainda é recente e foi pouco debatida no Brasil, em especial pelo Poder Judiciário. Assim como outras situações jurídicas contemporâneas, a locação de curtíssimo prazo via aplicativo vai muito além das questões administrativas, envolvendo questões tributárias, condominiais, de segurança, dentre outras.

Essa e outras relações jurídicas, na teoria, são simples, mas, na prática, a realidade é outra.