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01/10/2018

Seria o fim do uso do regime especial de tributação pelas incorporadoras?

por Edison Carlos Fernandes (*) e Marcus Swenson de Lima (**)

Incorporadoras que se utilizavam da solução de consulta nº 7045 de 2014, que trata do período de abrangência do regime especial de tributação (RET), sofreram um golpe da  Receita, em agosto, com a publicação de uma nova solução de consulta, a de nº 2009

Instituído pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, junto com o patrimônio de afetação para as incorporações imobiliárias, o RET veio com a missão de fomentar o mercado imobiliário e dar mais segurança aos adquirentes das unidades autônomas em construção, ao segregar cada empreendimento, do patrimônio total das incorporadoras, através das sociedades de propósito específico (SPE), na tentativa de evitar a contaminação de um empreendimento financeiramente sadio, por outro, com problemas.

Em 2014, talvez no auge da crise imobiliária, a Receita publicou duas soluções de consulta antagônicas sobre o RET, a SC 7045 e a SC nº 244 (SC 244).

A primeira, autorizava o uso do RET em todas as vendas das unidades, independentemente se ocorridas antes ou depois da conclusão da obra; a segunda entendia que o limite para o uso do RET, na apuração dos tributos decorrentes das receitas de vendas das unidades, era valido para às ocorridas até a conclusão do empreendimento, sendo permitido o uso do RET nestes casos enquanto houvessem valores a serem recebidos, mesmo que após a conclusão da obra.

Evidentemente que estas duas interpretações divergentes causaram enorme confusão aos contribuintes e ao mercado imobiliário. Agora, com a SC 2009, ao que parece, a divergência estaria superada. Será?

Antes de optar pelo RET, a incorporadora deve submeter a incorporação imobiliária ao regime da afetação que, uma vez instituído, se torna irretratável, perdurando até o fim dos direitos de crédito ou obrigações das incorporadoras junto aos adquirentes dos imóveis. Se a afetação é um dos requisitos fundamentais para o RET – o outro é a entrega da própria opção pelo RET na Receita – sua extinção acarretaria também a extinção do RET? Para a Receita, sim.

Não há o menor sentido em diferenciar o momento da venda de uma unidade, se antes ou depois da conclusão da obra, em um setor já possui um sistema específico e diferenciado para reconhecimento de suas receitas, o chamado POC (Porcentage of Completion), que também virou motivo de incertezas em 2018, com a entrada em vigor do pronunciamento contábil nº 47 (CPC 47), do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, órgão do CFC, responsável pela uniformização dos pronunciamentos contábeis brasileiros aos padrões internacionais do International Financial Reporting Standars (IFRS), adotados pelo Brasil em 2008.

É inegável o impacto negativo que a SC 2009 trará as incorporadoras, já tão castigadas pelos “distratos” e ao mercado imobiliário como um todo, uma vez que em toda formação do preço das unidades leva-se em conta a tributação. Conceitualmente, entendemos que o RET deve ser aplicado até o fim da comercialização das unidades do empreendimento e não apenas para as que foram comercializadas durante as obras.

Isto serviria como incentivo a um dos setores que mais emprega neste país. Ao que parece, 14 milhões de desempregados ainda não são suficientes para sensibilizar os técnicos da receita federal…

(*) – É sócio fundador do FF Advogados, responsável pelas áreas de Direito Público e contábil IFRS (edison.fernandes@fflaw.com.br); (**) – É advogado do FF advogados, atua nas áreas de Direito societário, contratos e imobiliário (marcus.lima@fflaw.com.br).

http://www.jornalempresasenegocios.com.br/images/edicoes/3721/pagina_05_ed_3721.pdf

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