Vida nova à hipoteca

Por: Elisa Figueiredo e Renan Lopes

Recebida com otimismo pelo mercado de modo geral, no dia 31.10.2023 foi sancionada e publicada a Lei nº 14.711/2023, apelidada de “O Novo Marco Legal das Garantias”, cujo objetivo primário é aprimorar as regras relativas ao tratamento das garantias e medidas extrajudiciais de recuperação de crédito. Entre outras importantes contribuições (como a possibilidade de alienações fiduciárias sucessivas, antes impossível), em seu artigo 9º a Lei deu vida nova à hipoteca.

A expectativa é que o normativo funcione como um instrumento de reforço de segurança e desburocratização do uso de garantias para concessão de crédito a pessoas físicas e jurídicas, aquecendo a economia com a diminuição das consequências da inadimplência e redução das taxas de juros.

Entre outras importantes contribuições (como a possibilidade de alienações fiduciárias sucessivas, antes impossível), em seu artigo 9º a Lei deu vida nova à hipoteca, espécie de garantia que, por depender de um processo judicial longo e custoso que inviabilizava ou onerava demais a sua execução, estava em crescente declínio desde a chegada da alienação fiduciária ao nosso ordenamento jurídico.

Para dar maior fluidez à execução da garantia hipotecária e fomentar a sua utilização, a Lei inaugurou a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca, um procedimento bastante similar ao da alienação fiduciária, mas que confere algumas prerrogativas novas ao credor hipotecário.

Assim, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o credor ou o cessionário poderão iniciar a execução extrajudicial, requerendo a intimação pessoal do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis para purgação da mora em 15 (quinze) dias.

Após averbação de não purgação da mora, o credor promoverá o leilão público em até 60 (sessenta) dias. O registro de imóveis ficará responsável por fiscalizar a regularidade das intimações dos interessados e publicação dos editais.

Caso o leilão seja frustrado, o credor poderá, a seu critério, observadas as formalidades legais, (i) apropriar-se do bem em pagamento da dívida pelo valor atribuído em contrato ou pelo valor venal, o que for maior (Art. 9º, §9º, inciso I, da Lei), ou (ii) promover a venda direta do bem, em até 180 (cento e oitenta) dias do último leilão, por valor igual ou superior ao referencial mínimo.

A Lei também inovou ao determinar que o recolhimento do imposto de transmissão intervivos (ITBI) seja recolhido após a concretização da arrematação, adjudicação ou venda direta do bem, diferente da sistemática adotada para a alienação fiduciária, em que o credor deve recolher tal imposto logo após a não purgação da mora.

conforme previsão do artigo 9º, §9º, inciso II, da Lei, se for o caso de venda direta ou arrematação do imóvel, o credor ficará investido, por força de lei, de poderes para transmitir o domínio e a posse do imóvel em nome do devedor.

Desta maneira, caso a execução da hipoteca seja consumada mediante arrematação do imóvel em leilão ou venda extrajudicial do imóvel, o credor sequer terá que desembolsar o valor do ITBI, o que, juntamente com a oportunidade de executar a garantia extrajudicialmente, sem dúvidas, trará maior segurança e efetividade aos contratos garantidos por hipoteca imobiliária, o que tende a aumentar a utilização desse formato de garantia.

Lembramos da importância de estabelecer no ato de instituição da hipoteca a possibilidade de venda extrajudicial e todo o procedimento previsto no Novo Marco Legal das Garantias (que já está em vigor desde a sua publicação), com expressa menção ao teor dos parágrafos 1º a 10 de seu artigo 9º. Além disso, deve conter os critérios claros e práticos para a atualização do valor da garantia para efeitos de leilão, venda direta ou adjudicação. Caso contrário, o devedor poderá tentar se valer de medidas judiciais para suspender ou frustrar a execução extrajudicial da hipoteca.